So verwenden Sie den Tilgungsrechner für die Hypothek
- Geben Sie Ihr restliches Darlehenskapital ein — was Sie heute noch schulden, nicht das ursprüngliche Darlehen.
- Geben Sie den Zinssatz und die Restlaufzeit in Monaten ein.
- Legen Sie die zusätzliche Monatsrate fest, die Sie bequem hinzufügen könnten.
- Lesen Sie die gesparten Zinsen und die von Ende des Darlehens abgezogene Zeit.
Arbeitsbeispiel
Ein $250.000-Saldo bei 6,5% mit 300 Monaten Rest kostet rund $1.688 pro Monat. Eine zusätzliche Rate von $200 pro Monat tilgt das Darlehen etwa 5 Jahre 6 Monate früher und erspart rund $65.000 Zinsen — die genauen Zahlen stehen oben.
Warum Zusatzraten so stark wirken
Eine Hypotheksrate teilt sich in Zinsen und Tilgung. Die Zinsen werden auf das verbleibende Saldo erhoben, daher entfernt eine heutige Zusatzrate Kapital, das sonst bis zum Ende der Laufzeit jeden Monat verzinst worden wäre.
Monatszinsen = Saldo × (Jahressatz ÷ 12)
Neues Saldo = Saldo + Zinsen − Rate
Früh in einer Hypothek ist der Großteil der Rate Zinsen, weshalb Zusatzraten in den ersten Jahren weit mehr wert sind als derselbe Betrag gegen Ende. Bei einem Darlehen zu 6,5% erspart jedes entfernte $100 Kapital im zweiten Jahr über eine Laufzeit von 25 Jahren etwa $200 künftige Zinsen.
Wohin mit dem Geld
Die meisten Kreditgeber lassen Sie wählen, ob eine Zusatzrate das Saldo oder die Laufzeit reduziert. Das Saldo zu reduzieren senkt die Monatsrate; die Laufzeit zu reduzieren hält die Rate, beendet aber früher und spart mehr Zinsen. Wenn Ihr Ziel die geringsten Gesamtkosten ist, wählen Sie die Laufzeitsoption.
Bevor Sie sondertilgen, prüfen Sie das
- Vorfälligkeitsentschädigung. Manche Festzinsdarlehen erheben eine Gebühr für vorzeitige Rückzahlung. Fragen Sie zuerst — die Gebühr kann ein Jahr Ersparnis aufwiegen.
- Notgroschen. An die Hypothek gezahltes Geld ist schwer zurückzuholen. Behalten Sie vor der Sondertilgung drei bis sechs Monate Ausgaben liquid.
- Zuerst teurere Schulden. Eine Kreditkarte mit 20% kostet mehr als eine Hypothek mit 6,5%. Begleichen Sie die teure Schuld, dann tilgen Sie Sonder.
- Steuerabzug. Wenn Sie Hypothekenzinsen auflisten, ist die effektive Ersparnis geringer als die Rohzahl. Vergleichen Sie Zahlen nach Steuern.
- Investitionsalternative. Wenn Ihre erwartete Anlagerendite nach Steuern den Hypothekenzins schlägt, kann das Investieren der Extra besser abschneiden — trägt aber ein Risiko, das die Rückzahlung der Schuld nicht hat.
Automatisieren
Die Rate auf den nächsten Hunderter aufrunden und als Dauerauftrag setzen verwandelt den Plan in eine Gewohnheit. Schon ein extra $50 pro Monat verzinst sich: Es ist die Richtung der Reise, nicht die Schrittgröße, die entscheidet, wann das Darlehen endet.