Como usar a calculadora de amortização de hipoteca
- Insira o saldo restante — o que você deve hoje, não o empréstimo original.
- Insira a taxa e o prazo restante em meses.
- Defina o valor extra que consegue pagar todo mês sem esforço.
- Leia os juros economizados e o tempo cortado do fim do empréstimo.
Exemplo de cálculo
Saldo de 250.000 $, taxa de 6,5% e 300 meses restantes, com prestação de cerca de 1.688 $. Pagar 200 $ extras por mês quita a hipoteca cerca de 5 anos e 6 meses mais cedo e economiza cerca de 65.000 $ em juros — o número exato está acima.
Por que os pagamentos extras são tão potentes
A prestação se divide em juros e principal. Os juros incidem sobre o saldo restante, então um pagamento extra hoje elimina um principal que, de outra forma, geraria juros a cada mês do prazo que resta.
Juros mensais = Saldo × (Taxa anual ÷ 12)
Novo saldo = Saldo + Juros − Pagamento
No início da hipoteca, a prestação é majoritariamente juros, então os pagamentos extras feitos nos primeiros anos valem muito mais que a mesma quantia no fim. Num empréstimo a 6,5%, eliminar 100 $ de principal no segundo ano economiza cerca de 200 $ de juros futuros ao longo de 25 anos.
Para onde enviar o dinheiro
A maioria dos credores deixa você escolher se o extra reduz o principal ou encurta o prazo. Reduzir o principal baixa a prestação; encurtar o prazo mantém a prestação, mas quita antes e economiza mais juros. Se busca minimizar o custo total, escolha encurtar o prazo.
Antes de amortizar, verifique isto
- Penalidades por amortização antecipada. Algumas hipotecas de taxa fixa cobram pela quitação antecipada. Pergunte: a penalidade pode comer um ano de economia.
- Reserva de emergência. O dinheiro enviado à hipoteca custa recuperá-lo. Antes de amortizar, guarde de três a seis meses de liquidez.
- Pague primeiro a dívida cara. Um cartão a 20% é mais caro que a hipoteca a 6,5%. Limpe a dívida cara e depois amortize.
- Deduções fiscais. Se você detalha os juros da hipoteca, a economia real é menor que o número bruto. Compare após os impostos.
- A alternativa de investir. Se seu retorno de investimento após impostos supera a taxa da hipoteca, investir o extra pode sair melhor — mas carrega o risco que o principal não tem.
Automatize
Arredonde a prestação para a centena seguinte e configure como transferência periódica: transforme o plano em hábito. Mesmo 50 $ extras por mês capitalizam: o que decide quando o empréstimo termina é a direção, não o tamanho do passo.