Come usare la calcolatrice di estinzione del mutuo
- Inserisci il saldo rimanente — ciò che devi oggi, non il prestito originale.
- Inserisci il tasso e la durata rimanente in mesi.
- Imposta l'importo extra che riesci a pagare ogni mese senza sforzo.
- Leggi gli interessi risparmiati e il tempo tagliato dalla fine del prestito.
Esempio di calcolo
Saldo di 250.000 $, tasso del 6,5% e 300 mesi rimanenti, con rata di circa 1.688 $. Pagare 200 $ extra al mese estingue il mutuo circa 5 anni e 6 mesi prima e risparmia circa 65.000 $ di interessi — il numero esatto è riportato sopra.
Perché i pagamenti extra sono così potenti
La rata si divide in interessi e capitale. Gli interessi incidono sul saldo rimanente, quindi un pagamento extra oggi elimina un capitale che altrimenti genererebbe interessi ogni mese della durata rimanente.
Interessi mensili = Saldo × (Tasso annuo ÷ 12)
Nuovo saldo = Saldo + Interessi − Pagamento
All'inizio del mutuo, la rata è prevalentemente interessi, quindi i pagamenti extra fatti nei primi anni valgono molto più della stessa cifra alla fine. Su un prestito al 6,5%, eliminare 100 $ di capitale nel secondo anno risparmia circa 200 $ di interessi futuri nell'arco di 25 anni.
Dove inviare i soldi
La maggior parte dei creditori ti lascia scegliere se l'extra riduce il capitale o accorcia la durata. Ridurre il capitale abbassa la rata; accorciare la durata mantiene la rata, ma estingue prima e risparmia più interessi. Se vuoi minimizzare il costo totale, scegli di accorciare la durata.
Prima di estinguere, verifica questo
- Penali per estinzione anticipata. Alcuni mutui a tasso fisso addebitano per il rimborso anticipato. Chiedi: la penale può mangiarsi un anno di risparmio.
- Fondo di emergenza. I soldi inviati al mutuo costano recuperarli. Prima di estinguere, tieni da parte da tre a sei mesi di liquidità.
- Paga prima il debito costoso. Una carta di credito al 20% è più costosa del mutuo al 6,5%. Salda il debito costoso e poi estingui.
- Deducibilità fiscale. Se dettagli gli interessi del mutuo, il risparmio reale è inferiore al numero lordo. Confronta dopo le tasse.
- L'alternativa di investire. Se il tuo rendimento di investimento dopo le tasse supera il tasso del mutuo, investire l'extra potrebbe convenire — ma comporta il rischio che il capitale non ha.
Automatizza
Arrotonda la rata alla centinaia successiva e impostala come bonifico periodico: trasforma il piano in un'abitudine. Anche 50 $ extra al mese si capitalizzano: ciò che decide quando finisce il prestito è la direzione, non l'entità della passo.