Solo stime. Questo strumento è fornito a scopo didattico e non costituisce consulenza finanziaria. Modella le cifre che inserisci — non conosce le tue condizioni di credito, le imposte locali o le commissioni. Parla con un consulente abilitato prima di prendere una decisione.
Come usare il Calcolatore di mutui
- Inserisci il tuo Prezzo dell'immobile.
- Inserisci il tuo Anticipo.
- Inserisci il tuo Tasso di interesse (APR).
- Inserisci la tua Durata del prestito.
- Inserisci le tue Imposte sulla proprietà (annuali).
- Inserisci la tua Assicurazione sulla casa (annuale).
- Inserisci le tue Spese HOA (mensili).
- Inserisci la tua Aliquota PMI (automatica se anticipo < 20%).
- Leggi il risultato — si aggiorna non appena modifichi un campo.
- Copia o fotografa i tuoi numeri, oppure apri uno strumento correlato qui sotto per approfondire.
Esempio pratico
Un immobile da $400,000 con il 10% di anticipo a un APR del 6.5% su 30 anni.
- Prezzo dell'immobile: $400,000; Anticipo: $40,000 (10.0%)
- Tasso di interesse: 6.5; Durata del prestito: 30 anni
- Imposte sulla proprietà: $4,800/anno; Assicurazione sulla casa: $1,400/anno
- Aliquota PMI: 0.5%/anno (si applica automaticamente perché l'anticipo è inferiore al 20%)
Risultato: $2,275.44 di capitale & interessi, $2,942.11 tutto incluso Nota quanto della rata sia estraneo al prestito — imposte, assicurazione e PMI aggiungono $667 al mese. Raggiungere il 20% di anticipo elimina del tutto la voce PMI.
Cosa c'è in una rata del mutuo?
La rata mensile completa del mutuo (spesso chiamata PITI) copre quattro voci: Capitale, Interessi, Imposte e Assicurazione. Se il tuo anticipo è inferiore al 20%, i finanziatori di solito aggiungono la PMI (assicurazione privata sul mutuo). Le spese condominiali HOA si pagano separatamente ma vanno messe a budget nello stesso esborso mensile.
La ripartizione PITI
- Capitale & interessi (P&I): determinati dall'importo del prestito, dal tasso e dalla durata.
- Imposte sulla proprietà: riscosse mensilmente, versate annualmente all'amministrazione locale. Tipicamente 1–2% del valore dell'immobile all'anno negli Stati Uniti.
- Assicurazione sulla casa: richiesta da ogni finanziatore. Copre la struttura e i tuoi beni.
- PMI: richiesta quando l'anticipo < 20%. Di solito 0.3–1.5% del prestito all'anno.
- HOA: se applicabili, coprono servizi condivisi e manutenzione delle parti esterne.
La formula mensile di capitale e interessi (P&I)
M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n − 1]
Dove P è il capitale del prestito (prezzo dell'immobile meno anticipo), r è il tasso di interesse mensile (APR ÷ 12) e n è il numero totale di rate mensili (anni × 12).
15 anni o 30 anni: quale conviene?
Un mutuo di 15 anni riduce gli interessi totali di circa due terzi ma raddoppia la rata mensile. Un mutuo di 30 anni offre flessibilità — puoi sempre pagare di più verso il capitale. Se puoi permetterti comodamente la rata di 15 anni, il risparmio è sostanziale.
Domande frequenti
Che cosa comprende una rata mensile del mutuo?
Capitale, Interessi, Imposte, Assicurazione (PITI). La PMI si aggiunge se l'anticipo è inferiore al 20%.
Che cos'è la PMI?
L'assicurazione privata sul mutuo protegge il finanziatore in caso di insolvenza. È richiesta con un anticipo inferiore al 20% e costa tra lo 0.3–1.5% del prestito all'anno.
Quanto dovrei versare come anticipo per una casa?
Il 20% evita la PMI e riduce la rata. I mutui convenzionali consentono anticipi a partire dal 3%, quelli FHA dal 3.5%.
Quanto dovrebbe durare il mio mutuo?
Una durata di 30 anni ha rate mensili più basse ma più interessi totali. Una durata di 15 anni riduce drasticamente gli interessi totali ma raddoppia all'incirca la rata mensile.