تقديرات فقط. هذه الأداة مقدَّمة لأغراض تعليمية وليست نصيحة مالية. فهي تحسب الأرقام التي تُدخلها — ولا تعرف شروط ائتمانك ولا الضرائب المحلية ولا الرسوم. استشر مستشارًا مرخَّصًا قبل اتخاذ أي قرار.
كيفية استخدام حاسبة الرهن العقاري
- أدخل سعر العقار.
- أدخل الدفعة المقدمة.
- أدخل سعر الفائدة (APR).
- أدخل مدة القرض.
- أدخل ضريبة العقار (سنويًا).
- أدخل تأمين المنزل (سنويًا).
- أدخل رسوم HOA (شهريًا).
- أدخل معدل PMI (تلقائي إذا كانت الدفعة المقدمة < 20%).
- اقرأ النتيجة — فهي تتحدّث فور تغيير أي حقل.
- انسخ أرقامك أو التقط لها لقطة شاشة، أو افتح أداة ذات صلة أدناه للتعمّق أكثر.
مثال محلول
منزل بـ $400,000 بدفعة مقدمة 10% بمعدل APR 6.5% على مدى 30 سنة.
- سعر العقار: $400,000؛ الدفعة المقدمة: $40,000 (10.0%)
- سعر الفائدة: 6.5؛ مدة القرض: 30 سنة
- ضريبة العقار: $4,800/yr؛ تأمين المنزل: $1,400/yr
- معدل PMI: 0.5%/yr (يُطبَّق تلقائيًا لأن الدفعة المقدمة أقل من 20%)
النتيجة: $2,275.44 للمبلغ الأصلي & الفائدة، و $2,942.11 إجمالًا لاحظ كم من الدفعة يقع خارج القرض — فالضرائب والتأمين و PMI تضيف $667 شهريًا. وبلوغ دفعة مقدمة 20% يزيل بند PMI تمامًا.
مما تتكوّن دفعة الرهن العقاري؟
تغطي دفعة الرهن العقاري الشهرية الكاملة (وتُسمى غالبًا PITI) أربعة عناصر: المبلغ الأصلي، والفائدة، والضرائب، والتأمين. وإذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20%، يضيف المقرضون عادة PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص). أما رسوم HOA فتُدفع منفصلة لكن ينبغي إدراجها في الميزانية ضمن التدفق الشهري نفسه.
تفصيل PITI
- المبلغ الأصلي & الفائدة (P&I): يحددهما مبلغ القرض والمعدل والمدة.
- ضرائب العقار: تُجمع شهريًا وتُدفع سنويًا إلى حكومتك المحلية. وتتراوح عادة بين 1–2% من قيمة المنزل سنويًا في الولايات المتحدة.
- تأمين أصحاب المنازل: يشترطه كل مقرض. ويغطي البناء ومحتوياتك.
- PMI: مطلوب عندما تكون الدفعة المقدمة < 20%. وعادة 0.3–1.5% من القرض سنويًا.
- HOA: إن وُجد، يغطي المرافق المشتركة وصيانة الواجهات.
معادلة P&I الشهرية
M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n − 1]
حيث P المبلغ الأصلي للقرض (سعر العقار ناقص الدفعة المقدمة)، و r معدل الفائدة الشهري (APR ÷ 12)، و n إجمالي عدد الدفعات الشهرية (السنوات × 12).
15 سنة مقابل 30 سنة: أيهما أفضل؟
رهن عقاري لمدة 15 سنة يقلّل إجمالي الفائدة بنحو الثلثين لكنه يضاعف الدفعة الشهرية. أما رهن 30 سنة فيمنح مرونة — إذ يمكنك دائمًا دفع مبلغ إضافي نحو المبلغ الأصلي. وإذا كنت تستطيع تحمّل دفعة 15 سنة بارتياح فالوفورات كبيرة.
الأسئلة الشائعة
ما الذي تشمله دفعة الرهن العقاري الشهرية؟
المبلغ الأصلي، والفائدة، والضرائب، والتأمين (PITI). ويُضاف PMI إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20%.
ما هو PMI؟
تأمين الرهن العقاري الخاص يحمي المقرض إذا تخلّفت عن السداد. مطلوب عند دفعة مقدمة أقل من 20%، ويكلف 0.3–1.5% من القرض سنويًا.
كم يجب أن أدفع مقدمًا لشراء منزل؟
20% تتجنب PMI وتخفض دفعتك. وتسمح القروض التقليدية بما يصل إلى 3%، وقروض FHA بما يصل إلى 3.5%.
كم يجب أن تكون مدة رهني العقاري؟
مدة 30 سنة تعني دفعات شهرية أقل لكن فائدة إجمالية أكثر. ومدة 15 سنة تقلّل إجمالي الفائدة بشكل كبير لكنها تضاعف الدفعة الشهرية تقريبًا.